Vinculo del Plan de Desarrollo Urbano y la Valuación Inmobiliaria

Dentro de los planes de Desarrollo Urbano a corto, mediano y largo plazo se determina el Uso del Suelo, un tema crucial dentro de la Valuación Inmobiliaria, ya que a través de él se definen que actividades son permitidas dentro de un predio, se construirán y /o desarrollarán en cada zona de la mancha urbana, como interactuarán los diversos usos del suelo entre sí y bajo que esquema. Debiendo contar con infraestructura vial, redes primarias de energía, suministro de agua, alcantarillado, posibilitando su urbanización y edificación en su caso; dentro del suelo urbano y de expansión urbana.

Destacan los suelos urbanos: habitacional, comercial, industrial, de servicios, recreativos, que incluyen áreas verdes. Se determinan dentro del ordenamiento territorial por medio de los planes de Desarrollo Urbano para propiciar un crecimiento ordenado, sustentable y sostenido. Ejemplo habitacional (H) puede ser residencial(H1), habitacional medio (H2), habitacional popular A (H3) y B (H4), de interés social (H5) y asentamiento irregular (AI), conforme a sus características ubicación, infraestructura urbana, las medidas de lotificación y densidad poblacional, hay habitacional- comercial (HC) y mixto (HM). Todo ello hace que un predio tenga un valor distinto. Como sabemos el valor de una edificación se integra por el valor del terreno y el de la construcción, a su vez éste último puede ser determinado por reposición (si la quiero volver a hacer, cuánto me cuesta), comparables (como andan los precios de algo similar en la zona), pero a su vez es afectado por donde se encuentra. Si hacemos la misma casa en una zona popular y en una residencial, automáticamente su valor se ve afectado, independientemente de lo que impacte el valor del terreno. Se han dado casos que un H1 a pasado a ser H2, lo que impacta en el valor de la propiedad, por otros lados se ha dado una sobre oferta de terrenos para vivienda lo que propicia una especulación en los valores que muchas veces no fluye conforme lo planeado (no se venden) por alejamiento, accesibilidad etc. y como consecuencia hay fraccionamientos deshabitados. Por otro lado H3,4 y 5 han aumentado de valor por encontrase inmersos en la mancha urbana y cercanos a servicios y comercios. En fin el uso del suelo impacta en el valor de una propiedad y los valuadores viven la realidad que se maneja dentro de la oferta y la demanda. Valdría la pena intercambiar opiniones entre las partes, para sensibilizar y actualizar conforme a la realidad sobre éste tema.